Управління: функція чи послуга
Для початку визначення що ж таке управління:
УПРАВЛІННЯ - це процес прогнозування, планування, організації, мотивації, координації та контролю, необхідний для того, щоб сформулювати і досягти мети організації.
Тепер визначимо що таке функція з управління:
Слово "функція" у перекладі з латинського означає "здійснення, виконання".
Отже функція з управління – це здійснення процесу прогнозування, планування, організації, мотивації, координації та контролю, необхідний для того, щоб сформулювати і досягти мети організації.
Зверніть увагу, що саме мета визначає статус виконавця функції, тобто чия мета виконується той функцію і виконує.
Тепер визначимось з метою співвласників (організованих в ОСББ, ЖБК та не організованих, яких ЗУ 417 визначає як просто співвласників)
Мета ОСББ – «створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами»
Мета неорганізованих в юридичну особу співвласників – нажаль жоден законодавчий акт чітко не визначив мету здійснення функції з управління неорганізованих співвласників. Може саме тому саме ця форма так і не застосовується, хоча закону вже більше 2-х років. Але спробуємо визначити цю мету з точки зору здорового глузду. Отже мета співвласників при здійсненні функції з управління, через єдиний легітимний інструмент – загальні збори, обрати управителя та визначити його повноваження з точки зору як найкращого управління спільним майном – будинком та забезпечення комунальними послугами. При цьому держава зобов’язує сторони укладати типовий договір, а управителя затвердити тариф за досить складною та заплутаною процедурою, розрахованого за 869 постановою, яку співвласники не контролюють зовсім Тобто фактично співвласники повинні просто вгадати порядний чи ні цей управитель та передати функцію з управління йому, а значить втратити можливість прогнозувати, планувати, організовувати, а головне контролювати.
Найцікавіше те, що з переходом функції кардинально змінюється мета.
Мета Управителя (юридичної Особи або ФОП) - є здійснення господарської діяльності, спрямованої на одержання прибутку, задовольняючи потреби споживачів в товарах та послугах.
Зверніть увагу, що тепер всі співвласники автоматично стають споживачами, а значить і інструменти впливу на Управителя стають іншими. Чи не це головна проблема поганого обслуговування? При цьому:
Співвласник – міг вимагати здійснення дій та документів щодо своєї власності.
А Споживач – тепер лише скаржиться та просить виконати дії та надати документи не маючи дієвих важелів впливу.
З вищевикладеного слідує, що при передачі функції з управління співвласники фактично перестають бути співвласниками (в розумінні ЦК ст.317 володіння, користування та розпорядження) по відношенню до будинку, тобто не вони вирішують, що робити в будинку, куди витрачати кошти, як їх розподіляти, тобто ні розпоряджатись технічними площами, ні покращувати стан будинку ні приймати участь в програмах спіфінансування вони не можуть.
Повстає питання ЩО РОБИТИ? ЯК УСУНУТИ КОНФЛІКТ ІНТЕРЕСІВ? ЯК ВИБУДУВАТИ ВІДНОСИНИ З УПРАВЛЯЮЧОЮ КОМПАНІЄЮ ТАК ЩОБ ЦЕ СТАЛО ВЗАЄМОВИГІДНО?
Нажаль жоден законодавчий акт не дає відповіді на це питання. Але жоден і не забороняє управляючій компанії надавати послуги з управління без передачі їй функції з управління.
Така форма співпраці можлива лише за наявності створеного в будинку ОСББ.
Вона передбачає збереження функцій з управління за співвласниками і управління через статутні органи. Тобто саме співвласники планують, організовують, мотивують та контролюють, отримуючи кошти на рахунок ОСББ згідно затвердженого кошторису та внеску. А Управляюча компанія виконує послуги з управління та утримання будинку та прибудинкової території за договором безпосередньо з ОСББ з чітким переліком послуг. При цьому ОСББ не наймає на роботу жодного працівника та економить кошти на програмному забезпеченні, помилках в управлінні, податках.
Про договір, умови, права та обов’язки сторін в наступній статті.
Компанія "ІнДОМ"